零首付购房：难以承受的诱惑与风险

　　来源： 时代周报

　　作者：曾思怡

　　大城市零首付安家，做完贷款还能提现几十万做装修；开店亏了几十万，现在零首付住新房，还超额贷出几十万现金．．．．．．

　　社交媒体上，零首付购房被包装成大城市安家的捷径、创业失败的救命稻草。

　　但在另一面，全国多地频频发布警示，零首付购房不仅违规，还可能使购房者背负沉重月供，甚至“钱、房两空”，一旦零首付购房者后期无法偿还，参与方都要承担相关责任。

　　时代周报记者梳理发现，市面上的零首付购房，大都通过“高评高贷”、“首付贷”等方式，将首付款挪至后期，看似购房者得优惠，实则是开发商、中介、购房者等参与者合谋的产物。

　　购房者眼下“上车”门槛降低，但“羊毛出在羊身上”，后期的利息支出和月供压力颇大，还可能涉嫌骗贷。

　　时代周报记者采访多名房产从业者了解到，虽然在监管层面被明令禁止，但零首付购房现象一直暗中存在。

　　楼市大热时期，这是炒房客“以小博大”的方式，只要房价跑赢利息，就有得赚；近年楼市降温，零首付购房的房源和买家下沉，房源大都地处中小城市或大城市远郊，买家则是刚需中的刚需。

　　警示频频，但零首付购房现象不绝，各个参与方谁在获利？而选择零首付购房的买家们，有多少是现实生活所迫？又有多少是不会算账、冲动购房？

　　看得见的诱惑

　　“好不容易等到一个买家，对方要求零首付交易，我该怎么办。”

　　坐标江苏，谢磊把房子挂到交易市场半年，好不容易碰到购房意愿强烈的买家，但对方提出零首付交易，让他不知如何是好，“网上都说这是违规的，后面买家还不上贷我也得受牵连，但是这次不卖，不知道什么时候才能等到下一个买家”。

　　不止谢磊，社交媒体上，不少二手房卖家提到类似的经历。有人像谢磊一样，在成交和风险之间徘徊犹豫；有人说自己挂房以来，咨询者超2/3都想零首付成交，但考虑到风险一一回绝；也有人配合买家高评高贷完成交易后，开始后怕。

　　在买方市场，零首付购房更是一直存在的诱惑。

　　社交媒体上，零首付购房甚至被包装成“救命稻草”：开店亏了几十万，现在零首付买房，还超额贷出几十万现金；零首付买房续了我的命；现在楼盘太卷了，大城市零首付安家，做完贷款还能提现几十万做装修．．．．．．

　　在南方一座三线城市从事房产销售的周星告诉时代周报记者，他自2020年入行，不论新楼盘还是二手房，零首付交易的现象仍旧存在，“以我接待的客户来说，基本有1/3的客户最后都是通过高评高贷零首付成交”。

　　周星介绍，最近几年楼市降温，其所在的城市，不管是开发商还是个人二手房卖家，卖房紧迫感愈显，愿意打折出售的房源比比皆是，“这也让适合高评高贷的房源越来越多，有的房子通过高评高贷，取出的贷款不仅可以覆盖首付，甚至还可以套现一笔，这也被我们说的：负首付购房”。

　　相对而言，零首付购房作为一种对个人和市场都颇具风险的交易形式，在一线城市受到更多管制，或者说限制。

　　在南方一座一线城市从事房产销售的吴明辉告诉时代周报记者，根据规定，当地房产中介不允许协助买卖双方操作零首付购房，加之一线城市本身房价较高，高评高贷之后契税也会随之增长，对买家而言成本较大，“而且我从业这个片区都是老房子，做不了高评高贷，可能其他区域有些新房可以”。

　　随后，时代周报记者以买家身份咨询当地多名房产置业顾问了解到，该一线城市远郊区有数个新楼盘可操作零首付购房，其中一楼盘置业顾问还强调，“这不是网上说的那种违规操作，是我们和大银行合作推出的新模式，对刚需年轻人非常友好”。

　　这名置业顾问同时强调，该零首付楼盘地处的远郊区，是近年全市房价跌幅最大的区域，“已经触底了，后期不会再跌，而且来大城市的人只会越来越多，现在用成本价买远郊新房，既可以刚需自住，以后也好出手”。

　　当前来看，虽然多地发文警示，但零首付购房现象依旧存在，不过不同城市覆盖程度有所差异。

　　58安居客研究院院长张波在接受时代周报记者采访时分析，一般来说，越发达的城市对于楼市管控更严格，对于房企非正常的销售行为，从实际情况来看，各地都会有相应的处罚，但程度的确存在一定的差异；另一方面，零首付项目越多的城市，往往也是市场降温较为明显的，新房销量同比下滑严重，不但房地产开发侧压力大，银行房贷发放的压力也有所增大。

　　时代周报记者梳理发现，楼盘建设过剩、人口流失的中小城市，或者大城市周边的新城，被视为当前楼市降温最明显的区域，这些地方往往零首付购房现象较多。

　　看不见的风险

　　随着我国房地产进入新常态，楼市去化慢成普遍情况，开发商卖房压力颇大，不论房地产商还是中间机构，各类营销方案层出不穷，“零首付购房”才依然存在。

　　时代周报记者梳理发现，近年常见的零首付购房营销，背后主要有以下几种操作：

　　比较常见的一种是高评高贷，即隐藏实际成交价，做高房屋评估价进行贷款。如一套100万成交的房源，大部分城市执行15%的首付，即15万，另外85万从银行贷款；如果买卖双方决定零首付交易，可能将房屋评估价做高至120万，这时可从银行贷出120*0.85=102万，买卖双方私下交易实际的15万首付，买家即实现零首付拿房。当然，如果评估价更高，甚至可以套现不小数额。

　　也有开放商为购房者做“首付贷”。仍以一套总价100万成交的房源为例，首付15万，由开放商代购房者从中小信贷公司贷出，可能是消费贷、经营贷，总之不属于常规的房贷体系，需要额外产生利息，购房者后期在约定时间内偿还这笔15万贷款。

　　还有一种是开发商确实降价出售，并将所降额度作为首付款，直接打到买家账户，买家也相当于零首付购房。但此举是否是开发商先涨再价，又或者真正给出这种优惠则无法判定。

　　多名地产从业者都对时代周报记者表示，前述的“高评高贷”、“首付贷”，是零首付购房最常见的操作方式。

　　李翔宇在装修公司从事业务推广，客户群体中不乏通过“零首付”“负首付”腾出装修款的人群，与客户交流打听的过程中，他也曾被这类“好事”打动，但深入了解，才看到更多隐藏的“坑”。

　　“很多人觉得，零首付购房，就是每个月多付点利息，就能马上住进新房。”李翔宇告诉时代周报记者，“但看起来免费的，往往是最贵的。有的零首付购房者，按照他们个人信用资质根本贷不出这些钱，而越是贷不出钱的人、贷款成本就越高，中间环节房产销售和中小信贷公司一顿操作，贷了又贷，抬高利率、增加砍头息，说是高利贷也不为过。”

　　张波也解释，对个人而言，“零首付”购房后期要支出的利息和月供会增多，此类期限错配，存在潜在流动性风险；对整个市场，通过“零首付”、“假首付”导致大量资金违规流入楼市，将会放大按揭贷款风险，容易导致房地产市场风险隐患上升，美国的次贷危机是为前例。

　　张波还表示，购房者通过“高评高贷”方式实现所谓的零首付，本身属于违规“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常，也会对购房者的个人征信造成影响。

　　而后期一旦市场波动，房子的实际价值可能大幅缩水，如果购房者无法按时偿还贷款，房子可能会被银行收回并拍卖，此时购房者可能面临房产贬值和负资产的压力。

　　谁在买单？

　　知晓零售付购房的种种隐患后，李翔宇还是没想明白：选择零首付购房的买家们，有多少是现实生活所迫？又有多少是不会算账、盲目购买？

　　广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，早前楼市预期上扬，炒房客在手头资金有限的情况下，会通过零首付购入目标房产，而且往往是升值预期较高的高端房产，虽然承担了更多利息，但只要房价跑赢利息，就能赚钱，不过近年楼市持续降温，”类似情况已经很少见了“。

　　眼下，参与零首付购房的，多为中低端房源和刚需买家。据周星观察，其所在城市，零首付买家多为80、90后，基本都是购买第一套房的刚需群体，目前当地房屋均价在8000元上下，零首付购房者选中的多是均价之下的房源，总价多在40-80万不等，而当地总价150万往上，或者两三百万的高端住房，几乎没有见过零首付买家。

　　“但其实我们都知道，这种交易（零首付购房）是违规的。”聊到一半时，周星坦言，不过和新闻报道中提到的，零首付买家缺乏房产交易认识、盲目入坑不同，“我接触零首付买家，基本都知道是怎么回事，也知道自己要多还多少利息，但是没有办法，他们是刚需中的刚需，不是要结婚，就是孩子要读书”。

　　周星举例，之前有位年近四旬的买家，家里孩子等着上公立小学，他买了个总价40万的学区房，做高评高贷，还30年，和正常给首付相比，（操作零首付购房）每个月房贷多还三四百元，“但是在他的承受范围”。

　　类似的，时代周报记者梳理发现，在一线城市，推出零首付购房营销的楼盘，也多在远郊。

　　关于零首付购房，周星也听过一些不幸的例子。有的年轻人未评估偿还能力，冲动购房，致使后期背上沉重负债，有的甚至卖房还贷，在楼市下行的背景下，结果是房子没了、还背上一笔欠款；还有的是二手房卖家同意买家零首付购房的要求，配合高评高贷，结果遭遇专门骗贷的，买方交易后直接不还月供，“听说那笔交易的相关方都被牵连了，所以我们在接待客户的时候，也要判断对方的还贷能力和意愿”。

　　而这些口口相传的案例、故事、风险，一旦落到具体的个人，就可能是持续大半辈子的、难以承受的重担。

　　对此邓浩志建议，当前大部分城市执行15%的首付，已经降至低位，购房者如果手头现钱未达这个首付标准，就算眼下每月有较高收入，也应该保持谨慎，提高风险意识。

　　（应受访者要求，谢磊、吴明辉、周星、李翔宇为化名）