每经记者 陈利 刘颂辉 陈梦妤 每经编辑 程鹏 魏文艺
近期，关于 " 房屋养老金 " 的讨论仍在火热持续。
8 月 23 日，在国新办举行的 " 推动高质量发展 " 系列主题新闻发布会上，住建部明确表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。首批试点城市包括上海、北京、西安等 22 城，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
事实上，" 房屋养老金 " 并非今年首次出现，自 2022 年来便已频繁出现在官方文件、会议和讲话中。2023 年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。
尽管上述会议重点强调将建立政府公共账户，但依然引发了 " 是否会增加老百姓负担 " 等热议。对此，住建部司局相关负责人 8 月 26 日回应称，" 房屋养老金 " 是为了建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
那么，" 房屋养老金 " 目前试点城市的具体情况如何？在实际操作中存在哪些问题？未来将会对业主产生哪些影响？
近日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）在北京、上海等地实地调查发现，当地已有老旧小区在改造过程中探索运用房屋养老金，并取得了一定成效。
记者实探：京沪多个老旧小区动工改造
8 月 26 日下午 3 时许，在上海市浦东新区杨浦大桥附近的博山小区里，5 名工人正将 108 号楼外围的脚手架由上往下依次拆除。上海建工四建集团的工作人员李振中头戴安全帽，站在施工警戒线旁引导路人安全通过，指挥工人们有序作业。
这是博山小区今年启动 " 美丽家园 " 旧住房修缮示范项目以来，较早完成施工的楼栋之一。自 7 月中旬进驻小区起，承建方上海建工四建集团的施工人员便马不停蹄地在各个楼栋架起脚手架，对屋面和外墙进行修缮，计划明年 1 月份完成整个小区的公共楼道和局部路面修缮、公共绿化设施提升等一系列工程。
上海博山小区旧住房修缮施工现场 图片来源 每经记者 刘颂辉 摄
博山小区位于洋泾街道，建造于上世纪 90 年代，有多层住宅共 47 个门洞，25 层住宅 5 幢，共计 1984 户、4100 余居民，老龄化程度达到 34%。
66 岁的张阿姨是洋泾街道的 " 老土著 "，上世纪 80 年代，她家位于陆家嘴北滨江的房屋被拆除征收后，全家人安置到了博山小区，一住便是 30 多年。
" 老房子住得久了，总会发现大大小小的毛病，比如楼面缝隙、漏水等。" 张阿姨向每经记者介绍，由于房子的建筑设计陈旧，油烟管道不合理，影响日常生活，" 有些楼栋的屋顶都锈掉了。"
今年 5 月，博山小区启动 " 美丽家园 " 旧住房修缮示范项目，为有效推进项目建设，洋泾街道统筹力量，支持居民区做好各项基础工作。博山居民区居委会、业委会和物业公司共同开展小区环境及楼道整治，综合行政执法队派驻人员常态化开展整治行动，共拆除违建 70 余处。
博山居民区负责人表示，这些年，小区陆续有人反映屋顶漏水或外墙渗水等问题，物业公司进行过多次小修小补。此次希望通过大范围修缮解决原有问题，同时对小区公区环境进行美化更新，对污水管道等进行升级，改善居民生活质量，提升生活水平。
上海博山小区部分楼栋墙面渗水脱落 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
" 原先加盖的屋顶仅是简单的铁皮，老旧锈蚀之后不隔热也不防水。" 据李振中介绍，此次施工将进行全部更换，按照最新工艺对屋顶加盖木板、卷材和沥青瓦。
就在 8 月 23 日，北京市住建委发布《关于确认第三批央企在京老旧小区综合整治项目的通知》（以下简称《通知》），此次纳入改造名单的央企老旧小区项目共 924 个，涉及 3007 栋楼、1072 万平方米。
今年以来，据每经记者统计，央企在京老旧小区改造第一批次涉及 234 栋楼、70 个项目；第二批次涉及 2200 余栋楼、432 个项目。据此计算，改造楼栋已超过 5440 栋。
近日，每经记者走访了最新一批名单中的北京市丰台区北大地三里 7 号楼、电报局街 5 号楼和西幸福街小区 3 号楼，以及第二批名单中的北大街北里 2 号楼等，这些小区建成年代最早都在 1980 年前后，距今已有 40 多年，链家显示的物业费多在 1.15 元 ~1.8 元 / 平方米•月。
以北大街北里小区为例，物业费为 1.3 元 ~1.5 元 / 平方米•月，物业公司为北京天岳恒房屋经营管理有限公司，系首开集团旗下子公司。
北京北大街北里小区 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
每经记者以居民身份咨询北京市住建委，接线工作人员表示，具体改造楼栋名单由国家机关事务管理局提供，最后由北京市住建委方面负责汇集。
据悉，北京本批次央企在京老旧小区整治将围绕房屋抗震加固，外墙保温及外门窗改造，屋面防水保温改造，楼道清洗粉刷，水、电、气、热、路、通信等基础设施改造，消防、安防、照明、垃圾分类设施改造等内容进行。
北京某设计院人士向每经记者表示，这部分改造内容很有必要。" 北京的老旧小区建筑建设时间普遍比较长，大部分已经达到了设计使用年限。老房子建设的时候，保温和防水措施受当时技术水平限制，加上长时间的老化，重做保温和防水对建筑主体是有好处的。"
不过该人士也坦言，很多老旧小区改造缺乏基础资料，加上常年私搭乱接、管线错综复杂，而现在设计周期普遍很短，没有足够时间理清现状，容易出现漏洞。
" 改造很有必要，但是作为业主，让我出钱，我不愿意；让我去设计，我也不愿意。这就是现在的矛盾所在。" 上述设计人士补充道。
老旧小区改造 居民不用额外出钱
每经记者在博山小区采访其他楼栋的居民了解到，此次启动 " 美丽家园 " 旧住房修缮示范项目，居民们没有出钱，也没有支付额外费用。
" 美丽家园 " 项目是上海市自 2018 年起推进城市管理精细化 " 三年行动计划 " 中一项重要举措。数据显示，2018~2023 年的两轮 " 三年行动计划 " 期间，上海完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造任务，旧住房更新改造 7440 万平方米。
2023 年是上海深化建设新时代 " 美丽家园 " 三年行动计划的收官之年，计划实施老旧小区改造 1000 万平方米，截至当年 10 月底，全市已实施老旧小区改造超过 1300 万平方米，投资额约 57 亿元，让 329 个老旧小区焕新颜，受益居民达 16 万户。浦东新区 2023 年全年共完成 468 万平方米老旧小区综合整新。
近日，上海市印发《上海城市管理精细化三年行动计划（2024-2026 年）》。其中提出，要继续提升居住环境品质，结合城市更新和美丽上海建设，持续深化 " 美丽街区 "" 美丽家园 " 和 " 美丽乡村 " 建设。如实施 " 两旧一村 " 改造，完成旧住房成套改造 62 万平方米，启动城中村改造项目 30 个以上，到 2025 年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。
在 8 月 20 日召开的上海市第十六届人大常委会第十五次会议上，上海市委副书记、市长龚正表示，截至去年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过 7.6 亿平方米，大量房屋开始步入 " 中老年 "。
为此，上海将探索实施三项制度：一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用；三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋 " 小修小补 " 的支付。" 我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。" 龚正说。
在北京，近段时间多个区域均有老旧小区项目在进行改造，每经记者联系了数家曾参与或正在进行改造项目的建设方，试图在改造资金来源和使用等方面获取进一步信息，均未能获得有效回复。
北京丰台某老旧小区居民告诉记者，自己所在小区建成于 1980 年，今年上半年完成了一次局部改造，改了一户一表和排水立管，没有额外缴纳费用。
北京电报局街 5 号楼 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
课题专家：建立稳定的房屋 安全管理资金渠道是目的
据浦东新区洋泾街道一位人士透露，博山小区 " 美丽家园 " 旧住房修缮示范项目的资金将大概率采取 " 政府 + 居民自筹 " 的方式，政府专项资金支持其中大部分，小部分从小区居民的维修基金支出，" 维修基金的划拨由业委会投票决定。"
据其介绍，具体金额要等 " 美丽家园 " 项目结束后才能结算出，但博山小区的维修基金存量较大，不需要居民额外出资。
浦东新区另一处街道的负责人向记者介绍，去年在自己辖区内完成 " 美丽家园 " 建设的小区，全部由政府专项资金出资，没有向居民筹资，也没有动用小区的维修基金。
据浦东新区某街道一位基层干部透露，第一轮和第二轮 " 美丽家园 " 建设试点的小区大多数都由政府出资完成，有的属于市政项目，政府设立旧城改造项目专项资金。而第三轮小区目前计划将从维修基金支出，" 支取的维修基金只占工程总付款 5%，其余部分由政府专项资金承担。"
在北京，记者在采访中获悉，今年第一批央企京老旧小区改造近期已陆续开始招标。比如丰台区韩庄子三里 1~9 号楼、11 号楼，总改造面积超过 4 万平方米，工程工期为 300 日历天，估算价 7900 万元，工程出资比例为 100% 政府补助及企业自筹；西城区月坛街道全过程工程咨询项目批复面积为 93807.7 平方米，（估算）投资额 15648 万元，建设资金来自国有企业单位自筹资金（中央），出资比例同样为 100% 政府补助及企业自筹。
上海师范大学房地产与城市发展研究中心早年间曾参与上海市老旧住宅小区管理课题研究，该研究中心主任崔光灿告诉每经记者，在浦东探索房屋定期体检制度、房屋安全保险制度和房屋养老金制度对上海城市发展有着积极意义，通过试点，向全国展现一条可复制、可推广的经验。
" 房屋养老金制度实际上是发挥政府托底的作用，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。" 崔光灿表示，当前单纯依靠专项维修基金已不足以进行房屋更新维护，而且维修基金的使用效率不高。而房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照由政府负责建立，地方政府通过财政补一点、土地出让金归集一点等方式筹集。
崔光灿建议，房屋养老金制度明年若在上海全市推开，还需要建立相应的协调机制，通过公共账户带动居民的个人账户，更好地推动房屋安全、房屋检测和维修等方面。此外，在试点的过程中，需要对小区业主、政府和物业公司等不同的主体明确责任权利和义务，最终形成一系列法律法规。
对此，上海社科院国家高端智库资深专家杨建文也认为，上海探索实施三项房屋制度从宏观经济层面十分有必要，不过也需要注意落实过程中的难点。
物业人士：住宅维修资金存在支取难等问题
自 1999 年起，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》开始实施，后被 2008 年 2 月 1 日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》取代。
来源：住房和城乡建设部网站
随着房屋及其附属设施、设备的日益老化，维修资金需求逐年增加，存量房屋的安全隐患越来越多且日渐突出，" 房屋养老 " 问题也越发受到各方关注。
8 月 27 日，央行主管的《金融时报》发表文章称，截至 2022 年底，我国城镇有接近 20% 的既有房屋建成年份超过 30 年，这意味着这些房屋都将进入设计使用年限的中后期，并且这一比例还将不断增加，预计到 2040 年前后，有近 80% 的房屋将进入这一阶段。
" 我们现在面临的就是大量存量房进入‘老龄化’，存量房的安全隐患越来越多、日渐突出，如管线老化、设备设施锈蚀、房屋外墙脱落等事件，都跟房子老化有一定关系。" 中铁建物业副总经理温婷在接受记者采访时表示，正如人生病了需要花钱治疗，房子要保持健康的状态，同样需要 " 保养 " 和 " 维修 "。
在温婷看来，当前住建部试点房屋养老金制度，也正是看到了问题所在，势在必行。
住建部在谈到房屋养老金账户时强调，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1 万亿元，上海、北京、杭州等城市结余均超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的 10% 左右，成都和深圳分别约为 4% 和 5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
" 目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。" 据温婷介绍，住宅专项维修资金最早出现在深圳，之后全国推行。深圳的住宅专项维修资金分为两种归集方式：一是首期维修金，缴纳主体是建设单位，须按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入市管理机构设立的物业专项维修资金专户；另一种则称为日常维修金，缴纳主体是业主，自入住之日起按照不低于政府确定的缴纳标准缴纳日常维修金，由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳。当前行业普遍来说是采取的第一种首期归集资金方式，即在买房时由开发商和购房者共同缴纳，深圳这种入住后由业主续筹的方式并未普及。
但在实际利用过程中，房屋住宅维修资金的支取却存在程序复杂、周期太长等问题。
深圳一业主张女士告诉每经记者，几年前其所住楼栋因为电梯出问题，需动用维修资金，而在使用前还需要业主投票，决定能否动用维修资金、电梯使用什么牌子等。" 电梯出问题直接影响到业主日常的安全和便利性，如果等投票，时间上肯定来不及，最终我们业主每户出资近 2 万元先进行更换。"
据张女士透露，在自筹资金更换完电梯后，物业公司补办了维修资金的申请手续，最终每户退还了 3000 多元钱。" 但这个过程差不多用了快两年时间。"
" 现行住宅专项维修资金的使用和监管难度都很大。虽然我国住房专项维修资金制度已有 26 年历史，但维修资金的筹集难、使用难仍是普遍现象。特别是业主数量比较大的社区，根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定的事项里面，涉及维修资金的筹集和使用属于特殊事项，必须经过 2/3 业主表决、3/4 同意，程序执行的时间成本和表决难度都是比较高的，很有可能第一关就卡在了业主这里。" 温婷表示，据不完整统计，现行的维修资金制度（《住宅专项维修资金管理办法》）只有 44 条，却涉及 12 个不同的法律主体，参与主体众多，势必增加了协调成本，降低了工作效率，加大了监管难度。如果要申请动用一笔钱，须住建、财政、街道、银行、业主大会等多个主体签字，十分复杂。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示：" 按照既有的提取 - 使用规则，专项维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，仍然存在程序冗长、提取和使用难，导致一边是资金睡大觉，一边是需要大修大补而不得、不及时，从而损害一个物业管理区域（一个账户）全体业主的权益。"
房屋养老金公共账户推进有哪些难点？
从时间上看，维修资金制度基本覆盖了自 1999 年后的商品住房，但在此之前的房屋就面临着住宅维修基金的缺失问题。
不过据新华社报道，8 月 26 日，住建部相关司局负责人在接受媒体采访时明确表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。
该负责人说，公共账户按照 " 取之于房、用之于房 "" 不增加个人负担、不减损个人权益 " 的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
同策研究院联席院长宋红卫分析指出，房屋养老金公共账户推进的难点在于资金来源的界定，尽管目前可以统筹，但各个资金来源还存在着一系列不确定性。未来一旦整个住房保险大账户建立之后，由谁来监管、谁来执行也是一个大问题，住房养老金监管制度是该制度落地执行成功的一个重要保障。
此外，也有业内人士担忧：一些修建超过 30 年的老房子，不仅没有维修资金账户，甚至连开发商都已找不到。还有一些曾经的单位共有产权房等，如何进行房屋养老金的缴纳、支取，也将面临不少问题。
不仅如此，若小区已收取的维修资金使用完后，后续资金来源在哪里？
" 真正的物业管理还是要回到物的管理。房子没有了，物业管理也就没有了。物业管理的专业本质应该首先追求业主共有资产的风险最小化。根据‘业主的建筑物区分所有权’法理基础，房屋养老金终究还是要回到‘谁的房子谁负责’上来。"
一央企物业企业相关负责人向记者指出：" 这部分钱不能交由物业来收取，仅从当前物业费缴纳情况来看，整体并不理想，好一点的城市物业费收缴率能达到 90% 以上，差一点的可能就 70% 左右，我们甚至希望物业费都不要由物业公司收。若实施房屋养老资金，更希望物业公司只负责提供专业的房屋维修方案，业主同意了就能把钱花出去。"
在该负责人看来，相对来说这一点深圳做得比较好。深圳一直坚持执行首期归集和日常归集两种模式，并与业主共有资金管理形成管理体系。其在深圳的房子日常归集由业主每个月跟着物业费一起上交，"80 平方米的房子，每个月交十几块钱，占物业费总额的 12% 左右。" 根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》办法第十三条规定：" 除物业专项维修资金以外，业主大会可以在一定金额范围内授权业主委员会决定业主共有资金的使用。" 可以看出，在物业专项维修资金的使用上，还是必须坚持业主大会表决程序，房屋养老金的使用仍然非常谨慎。
事实上，外界的担心也不无道理，当前部分城市维修基金缴纳标准已执行多年未变。以成都为例，当前维修资金缴纳标准，电梯商品房，开发商按每平方米建筑面积成本价的 3.5% 缴存，业主按每平方米建筑面积成本价的 2.5% 缴存；步梯房开发商按每平方米建筑面积成本价的 3% 缴存，业主按每平方米建筑面积成本价的 2% 缴存。
而每平方米建筑面积成本价按照 1100 元 / 平方米计算。粗略计算下来，相当于业主缴纳的维修资金：电梯房 27.5 元 / 平方米，步梯房为 22 元 / 平方米。但 1100 元 / 平方米的标准则早在 2004 年定下后至今未变。
中物智库研究员宋子谦指出，当前亟待解决的问题除使用机制外，还有三个问题需要解决：一是专项维修资金制度实施之前建成的房子如何覆盖。目前，这类房子恰恰是维修需求和频率最高的房子。二是续筹机制如何完善。绝大部分业主，在及时、足额续交维修资金这件事上，没有主动性和积极性。三是资金收益率，如何建立资金保值增值的长效机制。据统计，当前我国住宅专项维修资金平均年收益率仅为 2%。
记者 |陈利 刘颂辉 陈梦妤
编辑|程鹏 魏文艺 盖源源
校对 |何小桃
封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄
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