万科半年报：多重挑战下守住财务安全，主业竞争力凸现

上半年备受市场关注的万科，于8月30日发布2024年半年报，实现营业收入1427.8亿元，年内已无境外公开债，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流；多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面取得了积极成果。

“安全”是基础，“能力”是未来。一位地产人士认为，当前房地产行业仍处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段，万科尽管面临多重挑战，但依然守住了经营安全底线，上半年房屋交付、债务兑付均如期完成。不仅如此，万科还积极面向行业新阶段提升能力，这正应了“没有成功的企业，只有时代的企业”，只有紧跟时代、顺应城市和客户需求变化的企业，方能经风雨而不倒。

多年的稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在自身努力和各方支持下继续守住了财务安全底线。经营层面，全力销售跑赢大市，并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元。积极推进大宗交易，上半年回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。

通过积极行动和努力，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。截至目前，万科已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕、境内公开债也仅余1笔。同时，万科融资保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

此前，万科明确提出要聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，把精力和资源聚焦到战略发力点上，聚焦到市场有发展机会、自身有能力优势的业务上去。此次万科的半年报，也让外界看到了三大主业的竞争力提升。

综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年，实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。同时，万科面向行业新阶段积极进行产品创新，其开展的“未来城市理想单元”产品研发，落地的首个项目即成为了2023年上海住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在广州等全国更多城市落地。与此同时，万科持续提升精准投资能力，2022年以来，楼市销量、价格双双承压，但万科主动投资项目的兑现度能达到约87%，销售毛利率平均达18%左右。

在长租公寓领域，万科的规模和运营效率保持行业第一，并实现了发展模式突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；更重要的是，存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。

物业服务业务，在保持稳健增长的同时，积极于存量中发现新机会。上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业用新能力抓住新机会，在行业增长挑战下继续实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务方面，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力获知名客户认可，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

三大主业竞争力持续提升的同时，万科还抓住REITs这一新发展机会。近年来，国内REITs的试点逐步深入。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

而万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。