房屋养老金近来备受关注。我们居住的房屋渐渐老去，为确保其安全，就需要维修和养护。建立房屋养老金制度，是加强既有房屋安全管理的重要手段之一。房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。当前，对于房屋养老金个人账户部分，也就是业主缴存的住宅专项维修资金，其归集、使用和管理有必要进一步规范。
我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5%至8%缴存住宅专项维修资金的制度。房屋养老金中的个人账户资金，应该按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。早在2007年，我国就出台了《住宅专项维修资金管理办法》。多年来，各地持续推行相关举措加强住宅专项维修资金管理，或指导用好这笔专项维修资金。今年8月29日，上海市房屋管理局印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》。
住宅专项维修资金在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要的作用。但运行多年以后，住宅专项维修资金结余在分布上存在不均，且在有些城市，已使用资金占归结资金的比例不高。在一些城市的一些小区，住宅专项维修资金结余金额较多；而在不少城镇老旧小区，结余金额较少。2000年以前建立的小区中，有些并未设立住宅专项维修资金。上海市房地产科学研究院的一项数据表明，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。因此，有效利用住宅专项维修资金的结余资金是一项重要课题，应努力以住宅专项维修资金制度推进房屋“应修尽修”。
城镇老旧小区维修资金匮乏的情况比较严重，但老旧小区恰恰有更多地方需要维修。一项调研显示，东部某发达省份的省会城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有约30%的房屋未归集维修资金，已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。
补建、续缴有助于解决住宅专项维修资金不足的问题，可以积极帮助老旧小区把资金筹集到位。比如天津市近日要求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集。其他未经过改造的老旧小区可以在居民委员会指导下，参照上述内容建立住宅专项维修资金。此外，住宅专项维修资金首期是业主在办理房屋入住手续前缴存。《住宅专项维修资金管理办法》明确，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。为此，有必要推进住宅专项维修资金续缴工作。
针对资金不足问题，还可以探索将小区公共部位出租运营收益作为住宅专项维修资金的来源。比如《南京市住宅物业管理条例》明确，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金。业主大会成立前，应当将收益的70%纳入住宅专项维修资金。此外，还可以尝试从物业费中提取一部分作为住宅专项维修资金。
提高住宅专项维修资金的保值增值收益同样值得关注。对于一些大型小区而言，沉淀下来的住宅专项维修资金不是一笔小数目，在确保资金安全的情况下，怎样实现专项维修资金的增值，让账户资金更充裕，更好满足居民在维修改造房屋方面的需要，也需要进一步探索。
除应更好解决资金不足问题外，住宅专项维修资金还面临如何在使用上更顺畅的问题。住宅专项维修资金属于业主共有，因此这笔资金的动用需经过一定数量业主同意，对此我国民法典和相关管理办法均有专门规定。实际情况中，有的小区并未成立业委会，在业主人数较多的情况下，征求意见的时间较为漫长，导致维修资金的申请过程并不顺畅。即使成立了业委会，也可能因为资金使用流程复杂等原因，房屋未得到及时维修。还有的小区业主因为与实际负责维修的物业企业之间难以达成共同认可的维修或更新方案，资金使用受阻。
对此，有必要完善住宅专项维修资金相关服务，进一步规范资金使用、信息公开、流程监管等环节。比如业主决策电子投票系统，可以有效破解小区业主公共事务表决难等问题。可以通过建立维修资金使用工程造价审核、项目监理等第三方服务机构名录库，有效提升专项维修资金使用效率，规范维修项目运行。还可以建立信息披露和资金监督机制，通过公开维修资金使用、增值收益及小区维修资金总额等信息，向业主通报业主分户账详情，充分保障广大业主的知情权和监督权，确保维修资金归集、使用和账户运行安全。
（原题：《加快完善住宅专项维修资金管理》）
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