来源：@经济观察报微博
张林/文 所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础上，进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。目前这一政策处在传闻阶段，但落地的概率并不低，理由有以下三个。
首先是消费下行的压力很大，亟需降低资产缩水对消费的挤出效应。住房资产占居民总资产的65%左右，房价的持续下调使得居民财富缩水，2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。而在居民负债这端，按揭贷款却是不会缩水的，债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级，终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导，负反馈下一损俱损。
要降低居民的负债压力，当然是下调房贷利率最为直接。目前针对新购买住房的按揭贷款，已经进行了有效的利率下调，特别是今年“517房产新政”后，各城市相继取消房贷下限。北京、上海、深圳等一线城市也降低了房贷下限，比如北京将房贷利率下限由新政前的LPR加10基点，改为LPR减45基点，相当于降息55基点。
央行也在持续引导LPR下行：5年期LPR已由年初的4.2%下行至8月份的3.85%。这意味着，对于一份8月底在北京买房的按揭合同而言，贷款利率将从1月份的4.3%降至当前的3.4%，对应30年期100万元的贷款，月供将降低600元左右。
月均贷款支出减少600元，是不小的负债压力调整，特别是考虑到贷款利率的降低对提振房价亦有作用，可以在一定程度上减轻资产缩水的痛楚。但是仅对新购房者降息显然是不够的，覆盖绝大多数购房人群的存量房贷合同，依然是以LPR或者以LPR加点的定价签订的，只有对这部分存量房贷进行调整，才能对消费主力群体起到减压的作用。
第二，存量房贷利率下调，无疑会侵蚀银行机构的息差和利润，但是银行机构可能需要在利润降低和信贷流失之间做出权衡。
银行机构如果不接受这种调整，可能会带来优质信贷资产的流失，比如居民可以选择提前还贷。当前新增按揭贷款和存量贷款之间的利息差，催生了新一轮的提前还贷潮。住房抵押贷款支持证券的条件早偿率指数在今年4月份升至30%以上，这可以简单理解为，约1/3的人将提前还贷。
在降低利率和信贷资产流失之间，减少一定的利润似乎更为可取。此外，居民通过解抵押后重新抵押贷款，或者通过经营贷等其他方式置换按揭贷款，也一样可以间接达到降低利息成本的作用。
另一方面，房贷转按揭带来的利润损失，银行是可以对冲的。央行数据披露，今年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元，假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点，那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。但银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲，比如存款利率下调20个基点，便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。
再者，放开房贷转按揭，进而实现存量房贷利率下调，这一政策同样也有结构性调整的作用。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2023年的微观调查，近年来，许多中低收入群体加杠杆购房现象显著，这部分群体不仅买在了价格高点，所承担的按揭利率也是较高的，比如2020—2021年间LPR在4.65%之上。
可以说，他们受经济调整的冲击最大，降低贷款利率可以降低他们的负债压力。当然，从市场自身的运作原则来讲，总是进行事后补偿并不合理，市场经济就是各自为各自的选择负责，主动地卷入了泡沫，便要承担市场出清的风险。
但是应当看到，2014年以来的房价上行过程，并非只是源于市场因素。比如，2014年政策推动PSL支持棚改货币化安置，居民加杠杆更加便利；2016年至2017年居民杠杆率的攀升，也与居民相信土地财政和政府信用离不开房价上涨有关；金融机构则加大了按揭信贷的投放力度。
如今，对地方政府债务的系统性化解，正在剥离政府信用、土地财政与房地产市场之间的关联，而“三道红线”等金融政策则降低了金融机构与房地产市场之间的共振幅度，只有居民部门的个体债务风险仍被置留在了市场调整之中。政策有责任帮助居民部门获得资产负债表的修复。
所有的政策调整，本质都是利益和损失的重新布局和再次分配，存量房贷转按揭亦不例外。但是总体上来看，它对于各个部门的积极影响是显著的，负面影响是有限的，并且有利于宏观经济回稳。我们期待它能早日落地。
（作者系评级机构研究员）
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