来源：中国房地产报
①存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距；
②对于银行而言，在降低利率减少一定利润与信贷资产流失之间，前者似乎更为可取；
③政府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调的可能性；
存量房贷利率何时能下调，怎么下调，备受期待。
近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其他银行进行再融资，实现转按揭。
截至目前，央行和国家金融监督管理总局对此未予置评。中国房地产报记者向央行发去采访函，截至发稿，未收到回复。
对于存量房贷利率下调一事，行长王良在9月2日中期业绩会上有过回应，称招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。
他认为，“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”
下调存量房贷利率“减负”呼声渐高
早在2023年，央行就已经表态过，鼓励商业银行降低存量房贷利率。
2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整两类住房贷款利率：一是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套房按揭；二是购房时不符合当时的首套房要求，但受益于政策调整新认定为首套房。但存量二套房贷利率并不在此次下调范围内。
此政策下，去年9~10月，存量房贷利率进行了一次统一调整。研究称，从调整结果来看，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人，此部分利息支出约占商业银行2023年总营业收入的2.4%。
“考虑到大部分按揭在今年1月1日经历重定价，少部分按揭在今年2~8月经历重定价，以及今年以来存量高定价按揭提前还款，我们估算，当前存量房贷加权平均利率会在3.9%~4%左右。”中信证券研究称。
当前新增按揭利率在什么水平？根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。这个利率还在下降中。
据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右。广州首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。
这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距。高利差下，许多贷款人瞄准了提前还贷。“提前还贷真的会上瘾，因为可以省下不少利息。”一位购房者说。
直接影响就是，银行的按揭贷余额大幅缩水。央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。其中，六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。
多家银行将个人住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前还贷规模增加。研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。
还有的购房者，迫于房价下行以及房贷利率过高原因，不得不选择出售房子，“因为每一天都在亏钱，实在不划算”。无形中，再次推高二手房挂牌量。存量房贷利率下调，成了迫在眉睫的事。
“准备先观望下存量房贷利率是否能下调，再决定是否提前还贷。”本打算再还一笔房贷的张先生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调利率，就可以把省下来的钱用来消费了。
利率应该市场化
对于银行而言，在降低利率减少一定利润与信贷资产流失之间，前者似乎更为可取。
“利率应该市场化，存量房贷利率下调本就该如此。反之，未来利率上升了，存量房贷利率也要往上升。现在银行不动存量房贷利率，是因为政策限制。”住房金融高级经济师成枫说。
所谓利率市场化，就是把利率的决定权交给市场，由市场主体自主决定利率的过程。
成枫表示，国外利率就是市场化。如果说利率降了，存量房贷客户可以与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其他银行进行转按揭。转按揭就相当于用新利率替换原有利率，但是目前国内的政策还不允许这样做。“从国家而言，以人民为中心，存量房贷利率下降的可能性比较大。”
什么是存量房贷转按揭？
“转按揭”是指已在银行办理按揭贷款的借款人，向原贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押率、借款人等），或是将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素签订合同。
在2007年9月前，监管层面并无明文的转按揭政策限制。彼时，多家银行开展转按揭业务，并伴随着“房价重估追加按揭”业务。
自2007年9月开始，央行指导取消转按揭、加按揭贷款业务。2007年9月，央行、原银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”。
2007年12月，当时的央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议表示，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。他认为，银行的转按揭业务成了炒房者的投机工具，获得资金后购买多套住房或进入股市，从而加剧了楼市和股市的泡沫。
2019年8月26日，央行发布公告〔2019〕第16号文，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
现在的房地产市场供求关系，已经发生根本性变化。一些限制性行政手段，或许也到了该退出的时候了。
“重新做转按揭或者降低存量按揭，是有可能发生的。”瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，我们估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调的可能性。
“存量房贷降息有可能，但不一定允许‘转按揭’，更有可能是降低存量按揭加点。”银行研究团队认为，“转按揭”相当于原先在A银行贷款的居民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，涉及跨行合作等，流程复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能会造成银行恶性竞争。
存量房贷利率调整或转按揭，对银行最直接的影响就是息差和利润。
预测，如果新一轮存量按揭利率调整平均下调60个基点，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点。不过，当前存款利率下调可以对冲存量房贷利率下调给息差带来的压力。考虑到本轮存量房贷利率调整空间可能大于2023年，银行负债的调整幅度应至少为15个基点左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。
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