本报记者 苏向杲 杨 洁
近日，市场对于调降存量房贷利率的呼声再起。与此同时，市场亦有传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，引发广泛关注。
一石激起千层浪。市场呼吁下调存量房贷利率的一个深层次原因是，目前存量房贷利率普遍高于新发放贷款利率。据克而瑞研究中心的调研报告，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约为4%。
截至今年二季度末，我国存量房贷规模高达37.8万亿元。下调存量房贷利率无疑将对减轻居民债务负担、拉动消费增长起到积极作用。但银行机构也将面临净息差下行压力，且会对其短期盈利能力、服务实体经济的能力和抗风险能力产生一定影响。
一边是大量购房者期待下调存量房贷利率，另一边是商业银行面临降息抉择难题。面对这种境况，商业银行现在对存量房贷利率最新的态度是什么？存量房贷利率下调将对各方产生哪些影响？基于现实，有哪些路径可以实现“降息”？带着诸多问题，《证券日报》记者采访了购房者、商业银行以及业界专家。
有银行人员称“暂未收到通知”
对于部分背负着高存量房贷利率的购房人士而言，存量房贷利率调整是其最关注的话题。
“当下北京地区最新的首套房贷利率最低可以降至3.4%，但存量房贷利率高达4.75%，我们存量房贷人士也期待利率能迎来调整。”北京地区一位存量房贷业主表示，现在她一边观望等待是否会有政策出台，一边犹豫是否选择提前还贷。
也有大量存量房贷业主在社交平台上表示，目前他们房贷利率高于最新的首套房贷利率。例如，有房贷业主表示，其于2020年办理的房贷，目前利率仍高达5.53%。
面对存量房贷与现行首套房贷的较大“利差”，市场期待存量房贷利率能够进一步下调，以降低还贷压力。但从记者了解的情况来看，商业银行目前普遍暂时“按兵不动”。
9月10日，记者咨询了包括国有大行、股份制银行等在内的多家商业银行的业务人员、客户经理等相关人士，对方均表示暂未收到关于存量房贷利率调整的通知。
北京地区某股份制银行贷后中心工作人员告诉记者：“最近咨询存量房贷利率的客户很多，暂时没有收到新通知。”关于如何能调整存量房贷利率的疑问，该工作人员坦言：“房贷利率调整与否，不是根据单个客户申请就可以确定的，还要依据合同条款等约定。”
从商业银行最新表态来看，行长王良近期在业绩交流会上表示，目前还没有收到监管部门的相关意见和通知，也没有征求行内的意见，目前政策还没有得到确认。如果相关政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定的影响。
对于外界广泛讨论的降准降息话题，央行货币政策司司长邹澜近期回应称，今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别累计下降了0.1个百分点和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行；同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
业界人士认为，存量房贷利率调整需要综合考虑多重因素，因此调整需要一个过程。
一家负责信贷管理系统的科技公司相关人士表示，金融机构调整存量房贷利率需要综合评估借款人信用记录和还款能力等风险因素，也要评估合同是否对贷款利率调整方式有约定，即调整需要做诸多评估。
存量房贷降息有何影响？
事实上，存量房贷利率在去年已调整过一次，且带来诸多正面效果。2023年8月31日，监管部门发布通知调整存量首套房贷利率，该轮存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。此次调整后，既缓解了商业银行的提前还款压力，又大幅减轻了购房者负担。
在招联首席研究员董希淼看来，当前有两种情况可以考虑下调：一是针对上一轮集中下调没有涉及到的存量二套房贷，可以集中下调利率；二是在各城市调整住房套数认定标准后，变成首套房对应的房贷利率可以集中下调。
研究院研究员叶怀斌对《证券日报》记者表示，对房地产业而言，存量房贷利率调降作为政策面对房地产市场的明确支持信号，有助于稳固市场预期。对潜在购房者而言，下调存量房贷利率将支撑购房信心，缓解潜在购房者因房贷利率因素导致的观望情绪。
叶怀斌还表示，下调存量房贷利率有助于提振消费，消费是当前我国宏观经济复苏需重点着力的领域。
但对商业银行而言，下调存量房贷利率可谓有利有弊。
从“利”的角度来看，下调存量房贷利率可缓释按揭贷款的早偿现象。“早偿”即提前还款，对银行来说是一种期权风险，会给银行的资产负债匹配带来压力。
从“弊”的角度来看，下调存量房贷利率将对银行短期净息差形成负面影响。某商业银行资深人士对《证券日报》记者表示，下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控。
“存量房贷利率下调需要考量多方面影响，除了关注银行净息差，还要关注市场提前还房贷情况，房地产市场复苏情况，以及其他金融产品投资机会等。”前述商业银行人士表示。
可行的实施路径有哪些？
实际上，虽然目前监管部门没有对存量房贷利率进行直接批量下调，但一些城市的相关举措也起到了一定效果。
随着监管部门对存量首套房贷利率下调的鼓励性政策出台，部分城市今年以来通过“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现了存量房贷利率的下调。
董希淼告诉记者，“商转公”是指借款人在满足一定条件的前提下，将商业性个人住房贷款转换为公积金住房贷款。一般而言，公积金住房贷款利率低于同期限的商业性个人住房贷款。“商转公”有助于减少借款人及其家庭的房贷利息支出，降低还贷压力。对银行而言，“商转公”也可能减少提前还贷行为。
不过，董希淼同时表示，根据《住房公积金管理条例》，“商转公”不是住房公积金必须开展的业务。从全国层面来看，公积金住房贷款仅占整体房贷比重的16%左右，“商转公”开展面临着公积金资金不足等限制。对此，借款人应理性看待。相关部门和商业银行应积极创造条件、降低门槛、优化流程，为符合条件的借款人及时办理“商转公”业务。
叶怀斌也表示，部分地区商业贷款转公积金贷款有成熟的实践经验，可在原有路径中实现存量按揭贷款利率的下调。
也有机构提出，商业银行可以通过跨行“转按揭”方式下调存量房贷，即贷款者将现有按揭贷款直接转入其他银行，以实现存量贷款利率调降，但目前跨行“转按揭”方面还有待监管政策进一步明晰。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，如果跨行“转按揭”重启，或将倒逼银行加速存量房贷利率调整，对购房者而言无疑是有益的。但诸如如何建立统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解净息差收窄后银行面临的经营压力，还需后续更多细则出台来支撑。
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