央行房贷新政有五大利好，楼市有望企稳回暖

中国人民银行周二宣布了一系列利好房地产行业的政策，包括引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。

发布会上，人民银行行长潘功胜还宣布，将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

分析师表示，此次新政将大幅缓解提前还贷潮现象，向房地产市场传递积极信号，有利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。

以下是界面机构采集的分析师解读

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：房贷新政有五大利好

此次下调存量房贷利率与提前还贷潮关系不大，主要原因在于近期内需疲弱。根据国泰君安宏观研究团队7月发布的报告，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。

当然，早偿指数还在高位，这也是原因，但不是主要原因。主要原因在于内需疲弱，比如，8月份，社会消费品零售总额同比增长2.1%，为年内次低，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲弱也是今年经济社会发展目标实现的最大阻碍。

此次新政有五大利好。一是利好二套房；二是利好重点城市（一线城市、厦门、杭州等）的首套房存量贷款；三是打消了购房者的担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性，这是最重要的；四是提前还贷会明显缓解，存量房贷利率下降50个基点后，100万、30年期贷款每月可节约300-400元，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费；五是有利于居民加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。

东方金诚首席宏观分析师王青：下一步或对房地产行业实施定向降息

本次存量房贷利率平均下调50个基点左右，能够显著抑制提前还贷潮，对银行净息差的影响将通过引导存款利率下调予以缓解。截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。同时，截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元，若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。这能够在减轻居民房贷负担的同时，缓解对银行利润的挤压。

除下调存量房贷利率外，央行还宣布，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。

我们判断，下一步各地将着力落实城市房地产融资协调机制，房企信贷融资来源在8月同比转正后，将保持持续改善势头。我们也认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。不过，考虑到当前物价水平较低，GDP平减指数同比为负，计入物价因素的实际居民房贷利率仍然处于高位，下调空间较大。进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。

广开首席产业研究院资深研究员马泓：新政将对全国商品房去化提供帮助

监管层以政策“组合拳”的方式释放稳楼市积极信号。下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。

今年1-8月，全国商品房销售面积累计同比下降18%，房地产投资累计同比下降10.2%，商品房住宅库销比为6.1。房地产销售及投资增速的持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济形成较为明显的拖累。

预计各地商业银行将快速跟进央行政策，下调个人住房存量房贷利率。新政将对全国商品房去化提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康发展。

前海开源基金首席经济学家杨德龙：资本市场有望迎来大幅反弹

对于资本市场来说，这三项重大的政策调整有利于提振投资者的信心。9月18日，美联储开启了新一轮的降息周期，宣布降息50个基点，使得近期人民币汇率出现了较快的升值，人民币对美元一度升至7.04附近，后期还可能进一步升值，有利于为央行实施更加灵活的增量货币政策打下了基础。

今天发布的三项重磅利好可能会推动我国资本市场大幅反弹，建议相关部门能够因势利导进一步加大政策的支持力度，稳定楼市，提振股市，提高居民的财产性收入，从而提升我国经济增速。