来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上表示，人民银行会同金融监管总局出台五项房地产金融的新政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%等，积极回应了社会预期。
当前，房地产市场继续处于调整中，上一轮楼市利好政策——“5·17”新政（指人民银行、金融监管总局于5月17日联合发布的一系列房地产政策）提振效应也有所减弱。
在深圳，多数区域在第二季度多项政策利好悉数释放后的成交热度有所下降，供应规模持续收缩。据第一太平戴维斯统计，第三季度，房企在深圳的推盘节奏继续保持低位，截至2024年9月18日，深圳一手住宅供应面积环比下降35.6%，全市成交面积环比下降12.4%。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对《中国经营报》记者表示，鉴于市场仍面临需求疲软、信心偏弱等问题，深圳住宅市场仍有显著的政策优化空间。“随着政策端的持续发力，深圳市场在年内剩余时间成交活动有望逐步改善。”
新房市场仍在深度调整
深圳楼市在经历3月“小阳春”及“五一黄金周”等节点后进入传统销售淡季七八月。
据乐有家研究中心统计，7月，深圳一手住宅新增预售面积为20.7万平方米，环比下降53%，新增预售1737套，环比下降54%；一手住宅预售成交2616套，环比下降11%，同比下降17%。8月，深圳全市成交2537套住宅新房，环比下降3%，同比增长15%。新房市场呈现持续小幅下滑态势，但相对去年同期，交易量有一定增幅。
眼下，楼市已来到“金九银十”传统销售旺季，但进入9月，整体市场活跃度不及预期。第一太平戴维斯提供的数据显示，第三季度，深圳一手住宅供应面积58.1万平方米，同比下降64.5%，成交面积同比下降6.7%至81.9万平方米。该季度内，部分位于核心区域的高价项目推出且去化迅速，推动深圳全市住宅成交均价结构性回升。截至2024年9月18日，深圳第三季度住宅成交价格环比增长5.7%至64264元/平方米，同比下降6.4%。
据克而瑞统计，截至9月22日，深圳新房网签量已连续7周下跌。9月16日—22日，深圳新房网签492套，成交面积约48993平方米，环比下降22.9%；整体成交均价约44340元/平方米，环比下降8.3%。其中普通住宅网签297套，成交面积约30433平方米，环比下降28.1%；成交均价约59743元/平方米，环比下降1.5%。
谢靖宇表示，短期内，深圳一手住宅市场仍将处在深度调整阶段，同时，二手房市场更大范围的以价换量将对新房定价策略产生一定冲击。在此背景下，深圳年内全市住宅成交均价或小幅下降。
二手房市场持续以价换量
值得注意的是，二手房整体成交表现优于一手房是今年楼市较为明显的趋势之一。
据乐有家研究中心统计，7月，深圳全市二手住宅过户量4573套，环比增长10%，同比增长102%；8月，深圳二手住宅过户量3804套，环比下降17%，同比增长57%。从3月开始，深圳全市二手住宅过户量连续6个月保持在4000套左右。乐有家门店数据显示，8月，深圳全市二手房平均成交价格5.9万元/平方米，环比下降0.34%；业主挂牌价6.73万元/平方米，对比7月仅减少100元/平方米。
深圳市房地产中介协会方面表示，今年看似较为稳健修复的二手房市场，除了一路以来政策持续利好的支撑外，主要还是因为今年业主端对价格的让步程度相较于去年发生了巨大变化，以价换量成为当前支撑二手房市场月度相对“高位”的根本原因。
根据公开在售二手房源量数据统计，截至2024年9月23日，深圳全市共有63871套有效二手房源在售，较9月18日增加108套。
自人民银行会同金融监管总局出台五项房地产金融的新政策后，市场各方对新政充满期待。据介绍，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元；全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。
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