来源：华夏时报
9月29日晚间，赶在国庆节假期前夕，上海“掐点”发出楼市新政，聚焦限购、金融和财税三方面，具体的政策内容包括缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。
“总体上此次政策务实有效，为促进市场健康发展和保障人民群众住房利益等发挥了积极作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海此次新政深入贯彻落实党中央等一系列决策部署，包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融部门的信贷新政。
当晚，、保利地产等多家重点布局上海的房企已对于上海新政的落地积极响应，纷纷打出促销广告。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析称，自9月中央政治局会议定调，以及9月24日国新办金融侧政策出台后，市场对于楼市未来的预期已出现明显好转。而上海此时政策出台非常及时，进一步让购房群体确定了对未来预期向好，为国庆期间的楼市热度提升打下了政策面良好的基础。
释放七大利好
近期，随着央行新一揽子利好政策的出台，包括降低存量房贷利率、统一二套房最低首付比例至15%等利好政策落地，上海房地产市场对于新政的预期愈发强烈。
“上海即将出台楼市新政”的传言沸沸扬扬之际，9月29日晚，央行发布公告，正式启动存量房贷利率下调事宜。紧随其后，上海楼市新政如约而至：当晚，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发相关《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（下称《通知》），对于限购政策和住房信贷政策、住房税费政策等作出调整。
其中，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，《通知》进一步调整优化住房限购政策。
具体而言，包括缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇，以及在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。
例如，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”；对在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。
最为引人关注的是，“沪七条”对个人住房贷款的有关政策进行了优化，落实国家关于降低存量房贷利率政策，并降低房贷首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。
其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整等。
而为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，“沪七条”还规定调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，并按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。有业内人士分析，该条政策下，出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平米的住房等，有望获得较好的减税效应。
“黄金周”楼市表现值得期待
业内认为，临近国庆节长假，上海“沪七条”的出台有助于提振市场信心和稳定预期，对于“十一”长假期间新房及二手房的交易等都将产生较为积极的作用。
在58安居客研究院院长张波看来，自9月中央政治局会议定调，以及9月24日国新办金融侧政策出台后，市场对于楼市未来的预期已出现明显好转。但全国面的政策是风向，各地还需“因城施策”落地细化方案，而“上海此时政策出台非常及时，进一步让购房群体确定了对未来预期向好，为国庆期间的楼市热度提升打下了政策面良好的基础”。
上海中原地产市场分析师卢文曦则向《华夏时报》记者分析指出，这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用，有助于转变买卖双方看淡市场的预期。
记者看到，新政落地后，多家重点布局上海的房企即已积极响应。例如，招商蛇口上海公司发出“利好频发 抢占低息窗口期；八大项目 好房政策再加码”的海报；保利地产也打出“保利上海8盘联动+6重盛礼，让你拥有上海恒产”的广告词。不过，一名来自中介机构的人士向记者坦言，可能因为今晚上海新政发出的时间较晚，客户咨询量暂无明显增长，“但是马上就放假了，不少人已经约了假期看房”。
值得注意的是，今年以来，上海已多次调整楼市政策：今年初，二套改善型住房的首付比例最低降至40%、青浦和奉贤放宽单身人士购房限制；1月底，上海取消非沪籍单身人士的购房限制；5月27日，上海发布“沪九条”重磅楼市新政；6月，土拍恢复价高者得；8月，官宣7090政策全面退出等。
例如，此次“沪7条”下调首付比例之前，“沪九条”就已将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于30%”调整为“不低于20%”，二套房贷从“不低于50%”调整为“不低于35%”。
多轮政策的合力作用之下，上海楼市逐步回暖，市场信心明显恢复。尤其是“沪九条”正式施行以来，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度也显著提升。
以二手房市场为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”；而在新房市场方面，即使是在传统淡季的7、8月份，上海楼市依然走出一条独立行情。9月26日，中共中央政治局定调“房地产市场止跌回稳”之后次日（9月27日），上海楼市7个楼盘入市。其中，21万元/平的翠湖六期、中海领邸双双“日光”。尽管位于郊区的奉贤新城，但龙湖观萃当日推出271套房源，均价43850元/平米，首开也录得销售额15亿元。
卢文曦进一步指出，最近几天“市场氛围相当好”，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归，进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。“黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。”卢文曦乐观判断。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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