个人住房贷款首套房标准放宽：超20城按区认定住房套数

继“认房不认贷”后，各地首套房的认定标准正逐步放宽，全国超20城按区进行住房套数认定，此外部分城市出台政策：将住房挂牌计划出售，套数即可相应核减。

超20城住房套数认定范围缩小至区

去年8月以来，对于住房套数的认定标准在全国层面逐步放宽。

2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

政策明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

随后的8月30日，广州市打响一线城市“认房不认贷”政策第一枪。深圳、上海、北京以及其他各线城市也纷纷跟进执行“认房不认贷”政策。

从各地发布的政策来看，对于住房套数的认定标准仍在不断优化，超20城首套房认定标准范围已缩小至区。

根据中指研究院统计，截至8月14日，全国超20城按区进行住房套数认定，将认贷范围收窄至购房所在区。早在去年，重庆、天津、昆明就已出台相关政策，按区优化调控。

今年以来，城市范围进一步扩大，据澎湃新闻不完全统计，包括合肥、青岛、杭州、鹰潭、成都、阜阳、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、黄山等地出台的政策中，均优化了个人住房贷款首套房认定标准。

以成都为例，8月12日，成都市发布多条关于购房的政策，其中明确，在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房。

另以杭州为例，今年5月，杭州发布楼市政策，在本市范围内购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在区、县（市）的住房情况，在所购住房所在区、县（市）无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。例如，某家庭在西湖区有一套住房但在上城区无住房，在上城区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。

合肥也是同样的操作。如张三家庭在庐阳区有一套住房，但在包河区无住房，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，多地首套房认定标准范围缩小至区，体现了政策持续松绑、一城一策的重要导向，预计接下来政策调整将从深度和广度上进一步发力。

此外，多地发布的政策中还提及将住房挂牌出售，住房套数即可相应核减。

成都发布的新政中就有提及：“在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。”

一线城市广州也有类似的表述：在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

住房套数认定标准优化有利于释放更多购房需求

关荣雪认为，首套房认定标准进一步优化，叠加当前首套房贷款利率和首付比例均处于历史较低水平，意味着将会有更多购房者享受到首套房的购房条件和贷款条件，释放更多购房需求，对房地产市场恢复具有积极作用。

中指研究院市场研究总监陈文静也提到，当前部分城市首套、二套的首付比例和房贷利率仍有较大差距，多数城市首套首付比例为15%，二套房首付比例为25%，首付比例相差10%，部分城市首套房贷利率在3%左右，二套房贷利率仍高于3.5%，房贷利率仍有50个基点左右的差距。按区优化住房认贷政策，在购房所在区无房即判定为首套，无疑将增加购房者购买首套住房的名额，可享受首套房贷利率及首付比例，在不同区购买多套住房的购房门槛、购房成本都会有较大幅度的下降，更有利于带动改善需求的释放。

从市场表现看，机构监测数据显示，重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模；与此同时，二手房对新房市场形成分流，新房市场短期或仍承压。

中指研究院监测数据显示，今年1-7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%；单月数据而言，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%。

从重点城市成交来看，1-7月，二手房市场表现普遍优于新房：上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累计降幅在一成左右，新房销售累计降幅均超三成。

中指研究院报告显示，当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，一方面是新房供给结构影响，经过多年发展，不少核心城市二手房成交量已超过新房市场，新房供给逐步郊区化，如北京五环外和上海外环外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心区板块，在市场下行期，居民更倾向于购置核心区房产；另一方面，居民置业对新房交付仍有一定担忧，首选更倾向现房。