富深所:股票杠杆风险低鑫配网a-万科时隔4年再补仓广州，28亿竞得广州南站三宗宅地

界面新闻记者 | 王妤涵

临近年末，广州的“土拍潮”持续升温。

12月17日，广州再成功出让番禺区四宗涉宅用地，累计收金33.88亿元，出让总宗地面积20.84万平方米。

其中，位于兴业大道南片区、广州南站商务区的三宗宅地由万科广佛公司底价竞得，总价约28.8亿元，总计容建面约25万平方米，除住宅开发外，需配建幼儿园及36班九年制学校等。

另外一宗位于番禺区市桥街中银大厦南侧的地块，则由绿城集团以5.08亿元成交总价收入囊中，溢价率2%，成交楼面价16908元/平方米。

值得关注的是，这也是万科久违的在广州土拍市场上露面，上一次还是在2020年拍下的新塘东江大道东宅地，即现在的都荟四季项目。

据界面新闻了解，此次挂牌的南站商务区三宗地块原本就位于广州南站万科中心项目内。

该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万平方米，占据广州南站核心区约1/4面积。

后续，因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。直到2023年年底，地块被相关部门收储并调规，并在今年以招拍挂形式重新推向土拍市场。

“近年来，受轨道交通建设等客观原因影响，房地产市场下行，商办等非住宅开发难度加大，部分留用地不具备开发条件，闲置下来。而这次出让的三宗地块，便是15宗地的其中一宗，前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念”，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。

知情人士透露，此三宗地块的挂牌出让，是政府立足于南站片区的高定位，与万科广佛携手打造的低效存量用地盘活的创新试点：通过收储并优化规划再出让的方式增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套，有效补充片区内稀缺的住宅供应和教育资源，提升南站商务区居住属性，同时为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持，实现多方共赢。

从板块情况来看，目前广州南站及周边规划为商务区，住宅地块一直较为稀缺，占比还不到5%。

而此次万科拍下的新地块将会是南站片区唯一一个户型新规后产品，实用率超100%，超越之前其他产品。李宇嘉表示，这是吸引开发商拿地的一个方面。

另一方面，在调整规划以后，增加住宅占比，相应配建九年制学校。作为广州重点打造的商务区，南站片区位于大湾区的核心地带，交通极其便利，总部企业密集，主力消费人群将是广州外溢购房潜力，以及大湾区内其他商务人群，叠加户型设计标准新规，加上参与前期土地整理，预计楼面价/房价控制在50%以内，项目利润率确定性较强。

“公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区”，万科广佛公司有关人士对界面新闻表示。

从市场表现来看，万科今年在广州的项目销售情况较为理想。

以万科黄埔新城为例，项目在今年1-11月连续稳居广州新盘销量第一，国庆假期期间，单盘来访突破2000组，成交突破210套，蝉联全广州成交套数TOP1。另外的理想花地、都会四季等项目也都为广州楼市的热销楼盘。

销售业绩上，11月，万科实现合同销售面积163.3万平方米，合同销售金额201.3亿元；综合今年前11个月数据看，万科累计实现合同销售面积1638.0万平方米，合同销售金额2226.8亿元。