中金汇融:股票融资带杠杆吗-深圳写字楼租金持续下行，战略性新兴产业迎办公成本红利

界面新闻记者 | 梁宝欣

深圳写字楼租金处于持续下行趋势中。

戴德梁行数据显示，2025年第二季度深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米160.1元，半年降幅为5.3%，且已回落至14年前——即与2011年时期的租金水平基本相当。进一步与历史峰值比较，当前租金较2018年末的租金高峰已回落42.1%。

深圳写字楼租金下行背后，反映了一个现象：供需失衡。

从供给角度来看，供应量的持续增加所带来的竞争压力是租金下行的重要原因之一，戴德梁行数据显示，自2018年末至今深圳甲级写字楼市场的总存量增加了72.5%。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端向界面新闻记者表示，上述数据的变化可以窥见近年来甲级写字楼市场在供应放量背景下通过租金下调来推动存量去化的趋势。

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文也向界面新闻记者指出，当前深圳写字楼市场正经历由供需关系主导的租金调整期，市场上有很多新的供应，而上升的供应量和下降的需求量之间两者交叉，导致租金降低，这是由于客观的量导致的结果。

在罗志文看来，相较于单纯的数量延续，更值得关注的是其质的转变——今年的降租行为中，业主的积极性明显增强，而非单纯被动应对。

“这种积极性背后，反映出持有型物业业主的观念正在发生深刻变化。过去，业主与租户多是单纯的租赁关系，核心诉求在于通过出租赚取租金；而现在，无论主动或者被动，越来越多的业主开始转向‘长期主义’，并逐步践行‘空间即服务’的持有型物业经营理念。”罗志文提到。

在罗志文看来，对业主而言，手中的办公楼等产业空间载体，不再只是短期出租、比拼租金高低的工具（尤其对于计划持有20年、30年的物业更是如此），而是作为支撑实体经济发展的空间生产要素。主动调整租金虽然短期内带来压力，却是优化资产组合、实现中长期综合资产回报最大化的必然选择。

从需求角度来看，企业行为的变化是租金下行的另一关键推手。罗志文指出，“经济环境变化直接影响企业需求。更深层次的影响在于，营商环境的挑战与创收的不确定性，正倒逼企业更加注重效益、追求高质量发展。”

据其描述，当前企业对高质量发展的追求，源于两重现实压力：一是融资环境趋紧，投资者对盈利能力要求更严苛；二是市场竞争加剧，创收不确定性上升。粗放发展阶段一去不复返，企业可持续发展需要更加精细化的经营才能达成。这种压力直接推动企业经营逻辑向“降本增效”转变，而这正是高质量发展的核心。体现在需求端，便形成了明确的成本控制导向。企业在选址、续租或搬迁决策中，成本控制成为首要考量。

企业对办公楼成本的控制需求，叠加市场供应量的持续增加，共同推动了租金水平的逐步下行，这一变化让需求端的企业切实享受到了成本降低的红利。

“租金的合理回调，为战略性新兴产业，尤其是科创企业集群提供了显著支持。租金的降低使得相关企业的降本增效变得更容易落地，以更低的成本获得更优质以及更广阔的发展空间。”罗志文说。

2022年6月1日，深圳出台《深圳市关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》重要政策文件，培育发展壮大“20+8”产业集群，即发展以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业集群，前瞻布局8大未来产业。2024年，深圳战略性新兴产业增加值同比增长10.5%，占GDP比重达42.3%。

另外，从具体的行业租赁格局来看，深圳甲级写字楼市场的核心支撑力量依然稳固。戴德梁行数据显示，金融、TMT、专业服务业、贸易零售依然是深圳甲级写字楼市场的四大支柱性行业，2025年上半年四大行业租赁面积占比达到76.4%，其中硬科技发展带动下TMT行业以28.1%的占比居首。

在四大支柱行业持续主导市场的同时，租户结构的多元化趋势也为深圳甲级写字楼市场注入了新的活力。

张晓端提到，“从去年下半年开始，我们就观察到甲级写字楼租户多元化的趋势，一些以往在甲级写字楼占比较少的行业也开始陆续活跃在甲级写字楼的租赁活动中，包括跨境电商企业及平台、与跨境贸易相关的货代及跨境供应链管理、零售展厅、医美及其它服务机构等。”

同时结合深圳各区历史数据可以看出，深圳各区租金下调的走向大体同步的，但降幅稍有差异。戴德梁行数据显示，以近半年租金变化来看，罗湖和前海的平均租金降幅在6%以上，而其他区域则在5%以内。

深圳不同区域租金降幅差异背后有着其内在逻辑。罗志文指出：“区域差异与各板块的产业分布特征密切相关，核心在于租金敏感度与产业区域粘性的相互作用。这种波动与差异，反过来也影响着产业的集聚与结构的动态调整，而租金波动及区域差异又反作用于产业集聚和结构调整，形成动态互动。”

具体而言，会计师事务所、律所等专业服务业对租金敏感，因其需较大办公面积且毛利率有限，租金对运营影响显著；银行、证券等持牌金融机构则对福田CBD等核心区粘性极强，依赖度远高于其他产业。

罗志文表示，两种因素共同作用，导致不同产业的选址策略分化：高租金敏感度、低区域粘性的行业（如部分专业服务、后台支持中心），更倾向于根据租金差异进行跨区域迁移，寻求性价比最优解；而低租金敏感度、高区域粘性的行业（如核心金融机构），则更看重核心商圈带来的品牌效应、客户便利性和人才吸引力，其搬迁或续租决策主要围绕适配自身发展战略的核心区域展开。

此外，戴德梁行预测，多达420万平方米的甲级写字楼有望在2027年末前投入供应，考虑项目延期或运营方向调整等因素，预计截止2027年末深圳甲级写字楼总存量仍将突破1000万平方米。

展望深圳甲级写字楼租金后续走势，张晓端指出，中短期来看深圳甲级写字楼市场竞争将持续白热化。考虑到小米、腾讯、vivo等企业的总部大楼即将投入使用，办公需求的转移对存量楼宇产生的压力亦不可小觑。为实现原有租户留存与新客户吸纳，业主将在优惠政策制定与便利性服务供给方面展现更高的灵活度，同时平均租金也将延续下行趋势。租金止跌还有赖于产业创新突破、经济预期改善等宏观因素的支撑。