界面新闻记者 |
继7月25日接连拍出两个“地王”之后，上海又拿出5幅优质地块，吸引开发商竞相争夺。
9月4日，上海2025年第七批次土拍圆满收官，5宗地块总出让面积共13.9929万平方米，总规划建筑面积237146.94平方米，总起始价98.67亿元。最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，共收金111.16亿元。
较之上批次，此次土拍的亮点是竞拍房企出现了两位“新面孔”，宇诚集团、浙江精工这两家是首次涉足上海房地产市场且成功摘地的民企。中指研究院上海数据总经理张文静表示，“体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。”
宇诚集团拿下青浦地块，颛桥的迷你地块被上市公司精工钢构获得。上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻，“尽管地块不是市中心地块，也足够说明上海土地对外地企业吸引力。并且总投资不高，可先用于积累经验，为后续开发做铺垫。”
其余参拍房企及成功摘地的开发商均是上海的“熟客”。据界面新闻了解，本次土拍共吸引来17家房企参拍，包括14家国央企、1家混合所有制企业和两家民企，如上海城建、华润、中铁置业、招商蛇口、中海、保利发展、上海建工、国贸地产、越秀、建发、北京建工、象屿、闵房等。
中铁置业力压保利，强势斩获杨浦滨江地块
杨浦滨江地块为本场土拍最热门地块，9家开发商齐聚，在此一比高低。
公开资料显示，杨浦区N090601单元I4-01地块的土地出让面积16482.71平方米，规划建筑面积29668.87平方米，容积率1.80，地上建筑限高24米；地块起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/平方米。
出让文件显示，该地块配建保障性租赁住房比例5%，计1478.45平方米；中小套型比例40%，计11827.55平方米；无高端人才房配建比例要求；商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）；此外须配建不少于100平方米(计容)的生活服务点。
土拍现场共吸引来上海城建、华润置地、中铁置业、招商蛇口、中海地产、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀9家竞买人参与竞价。据界面新闻了解，在竞价前半场，各家竞买人出价都比较积极，拿地意愿强烈，但竞价到后半场，只有3号竞买人中铁置业和6号竞买人保利发展互不相让，争相出价。
最终，现场竞价到第75轮，保利发展不再出价，中铁置业以总价27.362亿元竞得地块，溢价率为28.09%，成交楼板价约92225元/平方米。
保利发展和中铁置业不愿放弃该地块的原因，是两家房企在该地块周边都有布局。
保利在此布局不少。此次出让地块紧邻N090601单元I5-01地块，I5-01地块于2024年11月28日成交，由保利发展&上海建工竞得，成交总价28.71亿元，成交楼面价81960元/平方米，即保利·海玥外滩序Bund98项目。今年5月，保利·海玥外滩序Bund98首开即罄，热销约30亿元。
今年年初，中铁置业通过遴选方式拿下了杨浦区定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊），总价14.26亿元，楼面价75005元/平方米。项目规划建设20幢低密住宅产品，含13幢2-3F联排，6幢4F叠排和1幢3F保障性住房。
据克而瑞研究，中铁置业今日拿下的地块，成为杨浦区内中环楼板价第一的宅地。“在所属的东外滩板块中楼板价排名第二，仅次于内环内的平凉社区宅地，该地块于2025年6月由保利发展竞得，成交楼板价9.55万元/平方米。”
该地块优势明显，是本次土拍中唯一的滨江纯住宅用地，位于杨浦滨江南段核心区，距黄浦江仅约700米，坐拥一线江景资源，属“杨浦滨江九宫格”范畴，区域开发趋于饱和，宅地出让愈发稀缺。
而且，地块周边有强大的产业支撑与高净值人口导入。据界面新闻了解，周边已汇聚美团、哔哩哔哩、字节跳动等科技巨头总部，带来大量高素质产业人口，为高端住宅需求提供坚实支撑。
此外，低密度高品质规划，1.8的容积率搭配24米限高，将打造低密度洋房社区，产品类型稀缺，瞄准优质改善型客户。
“周边同类项目（如保利海玥外滩序、上海城投·兴华里）等去化速度快，市场热度高，为地块价值提供了有力背书。”克而瑞地产研究指出。
继年初拿下杨浦定海街道风貌地块后，如今再下一子，可见中铁置业对杨浦滨江的高预期。
业内猜测，保利发展最终选择放弃地块，或许是因为刚通过协议方式拿下了新江湾和北外滩地块，拓展需求暂时得到满足。
9月3日，保利发展与上海地产通过上海联合产权交易所完成杨浦区新江湾社区E1-08A项目及北外滩项目股权转让竞价，确定为项目的受让方。其中，新江湾地块出让总价为37亿元，折合楼板价约5.89万/平方米。
上海城建抢占普陀真如，神秘民企拿地积极
上海城建与中海地产之间的土地之争，这次是上海城建取胜。
9月4日上午，普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块被摆上拍卖桌，现场吸引了上海城建、中海、招商蛇口共3家竞买人参与竞价。
该组合地块的总土地出让面积26423.41平方米，规划建筑面积66058.5平方米，地块总起始价46.46亿元，起始综合楼面价70332元/平方米。
出让文件显示，该地块无配建保障性租赁住房要求，无中小套型比例要求，无高端人才房配建比例要求，两个子地块各含计容商业建筑面积200平方米（合计400平方米）；商品住宅装修标准不低于5000元/平方米（集采价）。
界面新闻了解到，在竞价环节，出价最积极的是中海和上海城建两家房企，招商蛇口鲜少出价。现场经过68轮竞价，上海城建（集团）有限公司旗下的上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司以52.4亿元的总价竞得该地块，未触及中止价，溢价率12.79%，成交楼板价为79327元/平方米。
卢文曦向界面新闻指出，真如副中心的建设最近几年在中海多个项目的推动下，城市界面有快速提升。一些商业设施的落成提升区域内居住生活的便利度。“地块位于品尊国际的西面，离开在建的轨道交通20号线真华路站大约800米，对未来出行便利度有相当大的助力。”
据界面新闻了解，此前中海地产深度参与了真如红旗村的城市更新项目，打造了环宇城、中海臻如府、中海中心等，覆盖商业、住宅、写字楼等业态。这也是中海频繁出价该地块的重要原因，若拿得地块，可延续其在真如的深耕战略，持续参与区域建设。
而且，在今年上海第六批次土拍中，中海还斩获了普陀区真如多用途组团用地，成交价约65.25亿元，成交楼面价为58823元/平方米，溢价率为14.17%。
值得一提的是，在上一批次真如地块的竞价中，中海的唯一对手正是上海城建。战败的上海城建不服输，在此次土拍较量中，力压中海，最终将地块收入麾下。
除此之外，本场土拍成功出让的还有宝山美兰湖宅地组合、青浦新城地块和闵行颛桥地块。其中，体量小、总价低的青浦区QPC1-0009单元75-04地块，是由“新面孔”宇诚集团股份有限公司底价拿得，总价2.7亿元，成交楼面价15505元/平方米。
闵行区MHC10402单元24A-06A的得主也是“新面孔”。该地块的土地出让面积9319.6平方米，规划建筑面积14911.36平方米，容积率1.60，地上建筑限高50m；地块起始价4.91亿元，起始楼面价32960元/平方米。
据界面新闻了解，土拍现场共吸引了长江精工、闵房、象屿&天安3家竞买人参与竞价，最终由浙江精工钢结构集团有限公司（长江精工）以总价5.46亿元竞得地块，成交楼面价36649元/平方米，溢价率11.19%。
对于这类“新面孔”在上海拿地，上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻指出，从市场影响来讲，“新面孔”的加入为上海房地产市场注入新活力，也影响了房企拿地格局，反过来促使各企业要重视此类竞争格局，持续提升产品力和竞争力。
在其看来，长江精工母公司是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，正借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力。加之其在上海已经有保障房承接的项目，所以对于上海市场的熟知程度会提高。
至于宇诚集团与科技企业新易腾合作拿地，严跃进认为，可能是看中科技赋能对房地产项目的助力，通过整合资源，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。
土拍竞争激烈，建发这次不再只瞄准核心地段的地块，而是差异化拿地，以底价23.23亿元拿下了宝山区BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块。
建发在该地块周边已有布局。该地块组合的西南侧，即建发云锦湾项目，对应地块宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，于2020年5月成交，建发以24.391亿元竞得地块。
至此，上海年内第七批次土拍正式收官，5宗地块全部成交。
“上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块。”中指研究院上海数据总经理张文静认为，七批次土拍延续之前出让热度， 合计土地出让金111.15亿元，其中杨浦滨江地块溢价率达28%，普陀真如和闵行颛桥2宗地块溢价率均超10%，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海楼市将有望持续稳定态势。
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