为了卖地卖房，浙江地市房率卷到了120%，空中花园绿化阳台不计入容积率了

界面新闻记者 | 杨冰柯

地产商拿地谨慎，地市地难卖，浙江地市出招卖地。

根据潮新闻，近期，绍兴、温州、金华、湖州等地的新推一些地块中，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积。

新的土地出让规则下，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至能达到120%。

温州、义乌和湖州德清等已经有相关土地出让，绍兴嵊州等城市正在酝酿政策，但还没有相关地块出让或挂牌。

以温州核心片区桃花岛单元地块为例，这是温州推出的第一宗“空中花园赠送”+“复式住宅”+“超高得房率”地块。

根据出让文件，按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊，在满足一定条件下，空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。

根据相关规定，温州市面上未来社区住宅的空中花园面积基本是住宅套内面积的8%~10%，而此次桃花岛单元地块的空中花园面积可达到住宅套内建筑面积的20%，相当于空中花园的赠送面积增加了一倍。

按照房子的套内建筑面积是100平米来算，那赠送的空中花园面积最高可达20平米。

最终，该地块被城发底价拿下，成交价约10.1亿元、成交楼面价约9488.56元/平米。

6月26日，义乌市有机更新秦塘地块二出让。出让文件显示，允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，空中花园阳台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的30%，公共共享平台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的15%，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

该地块被义乌市宇灵贸易有限公司（联利房产集团）以总价17.6亿元、楼面价25536.69元/平方米和35.38%溢价率竞获。

7月17日，湖州德清舞阳街道地块出让，出让文件里，空中庭院建设不大于13847平米（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率。

最终，经过34轮竞价，德清青创城市发展有限公司以总价2.9亿，楼面价5265元/平米和溢价率32.33%竞获。

7月9日，浙江省绍兴市嵊州市自然资源和规划局发布《关于征求意见的通知》，今年启动实施首批嵊州市立体生态建筑试点项目，在认真总结首批试点项目经验后，分阶段逐步在全市推广实施。通知称，户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积；户属空中花园绿化面积不计入居住小区绿地率。

值得关注的是，出台土地出让新规的均是浙江地市级城市，而杭州这个省会城市并没有相关土地出让。

根据克而瑞，1-6月，全省涉宅用地成交建面862万方，同比下跌52%，成交金额1005亿元，同比下跌47%，量价持续下探，均创5年以来新低。

1-6月，全省平均溢价率6%，同比去年上半年下降2%；平均流拍率14%，同比去年上半年上升3%。综合两大指标来看，上半年全省土地市场整体热度持续低位，房企参与度不高。

在杭州土地供应都量价下探情况下，浙江地市量价下探更加明显。

在这样的形势下，浙江地市开始探索新的供地模式以吸引开发商拿地。

另外，这些地块的出让规定均出自未来社区指导意见。

2019年，浙江出台了《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，其中第四条称：“支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。……在建筑设计、建设运营方案确定后，可以‘带方案’进行土地公开出让”。

另外，从已经出让的相关地块看，拿地房企均为当地小房产商或者当地国企，这些地块头部开发商以及品牌开发商的吸引力还不够。同时，这些地块对开发商的产品要求也更高。