大悦城商业 REIT 获批提振市场信心 不动产经营“活水”已至

8月2日，证监会以及深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。

资料显示，该基金为契约型封闭式，合同期限为24年，总份额达10亿，将为项目及公司未来更好的发展提供有力支持。值得关注的是，REIT获批前两天，7月31日晚间，大悦城控股还获得了总计4亿美元的三年期俱乐部贷款。

有业内人士指出，“自从去年10月26日，第一批消费类基础设施公募REITs出炉后，政策端多次提及的消费基础设施REITs明显有了加速进展的趋势。”

资料显示，2021年6月，我国首批基础设施公募REITs上市。2023年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。

而大悦城方面此前也曾表示：“消费类基础设施 REITs 国内刚刚启动，公司十分关注相关政策，并积极跟进研究相关方案，如有进展将依据交易所披露规则及时发布公告。”

“优质资产+稳健运营”的头部项目将成为市场新宠

专家认为，从资产性价比、政策面、资产供给端等角度考虑，公募REITs作为高分红优质资产，具备较高的配置性价比，正在吸引更加多元的投资者参与投资。并且伴随着我国“稳增长”政策持续发力，公募REITs基本面有望迎来进一步修复，该类资产的投资价值依然值得重视。

同时，有专家指出，“目前商办等存量市场规模巨大，已经沉淀了大量资金，盘活资金始终是商办领域的痛点，消费类基础设施公募REITS的加快推进有望解决这一难题”。但与此同时，商业地产被纳入公募REITs申报类型，此类REITs对房企商业地产资质、资产证券化产品发行经验有较高的要求。

因此，高标准的核心消费基础设施资产，无疑是发行REITs的首选。相关专家表示：“尤其是在消费基础设施纳入REITs资产类别之初，那些位于一线及新一线城市的资产显然更有机会发行REITs，同时需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。”

此外，除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。

发改委去年3月发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确提出，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

有券商在研报中也指出，由于目前监管要求公募REITs底层资产项目运营时间原则上不低于3年，同时3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，因此这对于百货公司平时对于商业地产运营提出了一定的要求。

由此可见，在REITs这样作为多元化融资渠道探索的新模式中，那些由明星企业或头部品牌持有、能够稳健运营的项目，将会成为市场的新宠——而这也正是在房企融资规模整体下降的当下，华夏大悦城购物中心REIT得以获批的重要原因。

大悦城商业 REIT 上市大幅提振市场信心

大悦城控股作为央企，在上述方面有着丰富的资金运作经验、稳定的现金流、专业管理水平，不但大大降低了投资风险，更是有助于投资者在整体投资组合管理上获得更好的收益体验。

首先，大悦城在地产行业整体承压背景下，仍旧展现了其稳健和韧性。据2023年年报显示，公司经营活动净现金流为106.42亿元，同比增长292.61%，经营性现金流良好。在资金管理方面，大悦城通过加强资金集中管理、平衡资金流动性与风险控制；积极拓宽融资渠道、降低融资成本，提高偿债能力，有效保障了公司现金流安全，为公司的稳健财务发展提供了坚实保障。这些无疑是支撑公募REITs长期稳定增长的必要基础。

其次，财报还显示，2023年年内，大悦城地产实现投资物业租金及相关服务收入总额43.59亿元，同比增长24.8%，旗下主力产品表现均较为强势。特别是本次入池的成都大悦城，数据显示，截至2023年年底，成都大悦城近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合增长率16%。基金招募说明书预测，华夏大悦城购物中心REIT 2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%（年化）和5.36%。

据大悦城方面相关人士介绍：“成都大悦城自运营开始之后，租金回报率高、租户业态丰富、客户需求匹配度较高，这将为持续支撑公募REITs业绩增长提供有效保障。”

此次大悦城商业 REIT 上市，不仅大幅提振了市场信心，表明不动产“活水”已至。同时，也有专家指出，“央企发放公募REITs可以充分发挥其规模优势、管理经验优势和资金运作优势，提高房地产市场的运行效率，降低运行风险，为广大投资者提供一种新的投资渠道”。

当前，国内消费基础设施的存量规模庞大，还有大量的项目价值未得到有效开发，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活，将为实体商业消费场景注入新活力。

“目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商业类REITs”，该专家谈到。

此前，大悦城方面在公告中表示，“本次消费基础设施公募REITs发行将使公司成熟投资物业的资产价值得到释放，有助于公司业务实现高质量发展，增强本公司可持续经营能力，促进公司在消费基础设施领域投资的良性循环，实现公司快速发展和业务拓展。”

资料显示，华夏大悦城购物中心REIT原始权益人卓远地产（成都）有限公司作为大悦城控股集团股份有限公司下属控股子公司，实际控制人为中粮集团。大悦城控股定位“城市运营商与美好生活服务商”，布局全国近40个核心一二线城市，总资产近2000亿元。

未来，在中国的REITs领域，也将有望诞生新的巨头。