文丨秦佳丽
来源丨红刊财经
上海和西安新房价格率先开涨，而推盘力度和拿地手笔均很大的中海与绿城，受益良多。
作为目前为数不多房价上扬的城市，今年上海、西安楼市别具一格。据国家统计局数据，7月份上海、西安新房价格领涨全国，其中上海新房价格环比、同比分别上涨0.2%、4.4%；西安新房价格环比、同比分别上涨0.2%和3.4%。这已是上海新房价格连续26个月上涨。
高端改善型楼盘的供应及成交量增加，拉升了上海及西安房价。而除了房价涨幅，今年上海的楼市成交规模、房源供应类型、土地成交金额等均走出了独立行情。
伴随上海及西安楼市热度攀升，中海地产、绿城中国已成最大赢家。据中指院榜单，今年1—7月，中海地产与绿城中国位居上海房企销售金额榜第一、第二。在西安，绿城中国已跻身当地“销冠”。
上海、西安房价领涨全国
上海新房连涨26个月
在房地产行业价格整体处于稳定的背景下，上海、西安楼市走出了独立行情。据国家统计局公布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，上海、西安新房价格领涨全国。其间，上海新房价格环比、同比分别上涨0.2%、4.4%；西安新房价格环比、同比分别上涨0.2%和3.4%（见表1）。
表1：2024年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
数据来源：国家统计局
截至今年7月，上海新房价格已经连续26个月上涨，在全国近乎一枝独秀。与此同时，上海也是全国70城中仅剩的二手房价格上涨的城市，7月份二手房价格环比上涨0.1%。
西安新房价格也持续攀升。2023年3月以来，西安新房价格连涨14个月，直至今年5月份短暂下行，当月新房价格环比下跌0.1%。目前西安房价已恢复增长趋势，近两个月再度实现新房价格连涨。
不过，相较于上海一二手房价同步升高，西安楼市两极分化明显，当地二手房价格有所下行。今年7月西安二手房价格环比、同比分别下跌0.6%、5.9%。
从产品类别来看，大户型的改善型项目推高上海和西安房价，两地144平方米以上的商品房住宅价格增长最为明显。据国家统计局数据，今年1~7月，上海144平方米以上的新房均价同比上涨5.7%；西安144平方米以上的新房均价同比上涨5.5%。
不只房价上扬，从成交规模来看，上海近期一二手房均迎来“量价齐升”。据中指研究院等机构数据，今年6月、7月，上海二手房成交量分别为2.37万套、1.8万套，同比增长95%、45%；当地新房销售也在提速，6-7月新房平均成交面积为69万平方米，较1-5月的月均增加41%。整体来看，今年6月份上海新房成交创一年新高，二手房重回三年来巅峰。
西安楼市成交量上升主要体现在二手房市场。据西安住建局数据，7月份西安二手住宅网签备案量为9268套，环比上涨约12.96%，当地二手房市场表现为“以价换量”。
与商品房市场一起走出独立行情的，还有两地的土拍市场。根据中指研究院监测数据显示，2024年上半年住宅用地出让金TOP20城市出让总金额3660.2亿元，其中上海以423.2亿元出让金额排名第三，西安紧随其后，以323.7亿元出让金额排名第四。
今年两地商品房供应量也处于相对高位，房企推盘积极。比如，据中指研究院西安分院监测,2024年1-7月西安商品房意向登记平台共完成242次项目登记，约3.4万套房源入市,较去年同期相比房源数上涨5.76%。
从中指院披露的2024年1—7月西安房企销售规模榜单来看，其间西安TOP10房企累计取得的664.6亿元销售总额，较去年同期增长了10.12%。头部房企在市场竞争中的优势明显，市场集中度也进一步提升。
不论从新房价格涨幅、土地出让规模或是房企推盘数量来看，今年上海和西安楼市均在逆势上行。
上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，目前上海房价更多表现为结构性上涨：“相较于面积90平方米以下、90平方米—144平方米的产品，144平方米以上的住宅价格更稳健，这种结构性上涨已经对市场产生了比较大的影响。”
在卢文曦看来，目前上海一二手房置换链条开始逐步打通。“最近两个月上海二手房成交蛮活跃，总价三五百万左右的二手房源成交量在逐步增长，整个置换链条在慢慢变通畅。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向本刊表示，在全国房价普遍下滑的背景下，西安新房价格异军突起，与当地人口净增长、住宅用地供应、商品房产品结构等因素有关，比如改善性产品需求的增加拉升了房价。不过，相比连涨的新房价格，西安二手房价格却在下行，新房价格的持续性上涨可能会将购房者更多向二手房市场挤压。
高端改善型楼盘推升价格
上海迎来“豪宅”井喷年
楼市利好政策加持、高端楼盘供应量增加，是推进上海及西安市场热度攀升的重要因素。今年5月以来，除了“5·17新政”普惠市场，上海“沪九条”新政，西安放开限购等举措，降低了当地购房门槛和购房成本。
与此同时，目前核心城市房价上涨，与高端改善楼盘的成交拉动密切相关。尤其是上海，今年以来均价“10万+”高端楼盘密集入市，诞生多个“日光盘”。
今年上海正值“豪宅”入市井喷年。各类高总价风貌建筑项目涌现，比如中海地产旗下顺昌玖里、新鸿基地产旗下滨江凯旋门、融创外滩壹号院、保利世博天悦、香港置地启元、凯德·茂名公馆、上海宸嘉100嘉佰道等高端改善型楼盘以亮眼的销售业绩“出圈”。其中，中海顺昌玖里、滨江凯旋门、上海宸嘉100嘉佰道等项目均实现“日光”。
中指数据显示，今年以来，13个城市中销售额超50亿元的项目增加到了17个，其中上海独占鳌头，诞生了10个。其间全国3个百亿级大盘，便有两个诞生在上海，包括上海中海顺昌玖里和泛海国际住区（融创外滩壹号院），销售额分别为188.6亿元、102.9亿元。
步入8月，上海高端楼盘行情继续火爆，当地“豪宅”扎推入市。8月17日，上海两大“豪宅”同开，双双“日光”。其中，位于黄浦核心区域的融创外滩壹号院二期二批次开盘，此次共推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，当天全部售罄，销售金额合计56.74亿元；位于普陀区的越秀·苏河·和樾府当天也首开即罄，销售均价约10.36万元/平方米，124套房源累计收金17.35亿元。
目前上海的“豪宅”比拼已进入下半场。除了上述融创外滩壹号院及越秀·苏河·和樾府，新湖联合融创开发的锦园项目、龙盛集团旗下龙盛湾上、绿城前滩百合园、保利世博天悦等多个高端项目已在近期入市。其中，龙盛湾上率先开盘，销售均价为13.38万元/平方米，120套房源去化115套；由国贸地产和联合开发的新杨思·上园也迎来第三批次开盘，此次再加推98套房源，均价9.995万元/平方米，首开去化率约95%。
中海、绿城成区域“销冠”
绿城中国发力重仓上海
在上海与西安，今年中海地产、绿城中国成为热销榜上最大赢家。
今年1—7月，中海地产稳居上海“销冠”。据中指院榜单，其间中海地产以274.12亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单榜首（见表2）。
其间中海地产创下多项销售纪录。赶在6月底，位于上海徐汇滨江的领邸玖序开盘“日光”，清盘过程用时不到90分钟，项目备案均价14.61万元/平方米，当天揽金66亿元；也在这月，备案均价高达29.8万元/平方米的中海顺昌玖里49套风貌别墅宣布开盘售罄，刷新上海新房均价的历史新高。往前追溯，今年3月中海顺昌玖里入市的第三批次512套高层房源均价17.2万元/平方米，当日销售额近200亿元，登顶成为全国“盘王”。
绿城中国紧随其后，今年1—7月以174.66亿元的区域销售额位居上海房企销售榜单第二。在热盘齐聚的上海，上半年绿城外滩兰庭、绿城沁蘭园、绿城留香园3个上海区域项目实现了54.55亿元、42.9亿元、34.76亿元的销售额。
在新房价格同样领涨的西安楼市，绿城中国则位居“销冠”地位。据中指研究院披露的1—7西安房企销售榜单，其间绿城中国以136.1亿元的销售额领跑西安市场（见表3）。其中位于高新区的绿城海棠三章项目，为绿城贡献了54.7亿元的销售额。
货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，在上海、西安等热门城市，全国性龙头房企及地方国企注重在当地“积粮”。从前期拓储规模看，中指院榜单显示，今年1—7月，、国贸地产、中建壹品入围上海房企拿地金额TOP3，入围门槛超过47亿元（见表4）。中国铁建、、西安城投置业入围西安市拿地金额榜TOP3，入围门槛超过34亿元（见表5）。
行业调整周期还在持续，以长三角区域作为大本营的绿城中国，重仓上海的决心很大。在去年上海第二批次集中供地中，绿城中国便以豪掷139亿元成功摇中3宗地块，近期上海土拍规则重回“价高者得”，绿城中国持续加大布局。今年8月，绿城在上海分别以48亿元和12亿元的总价竞得徐汇区滨江地块、虹口区江湾镇地块。其中，徐汇区滨江地块13.1万元/平方米的楼面地价刷新了中国土拍楼面价纪录。
至此，绿城跻身成为新的“拿地王”。在这之前，根据中指研究院数据，绿城中国1-7月拿地金额228亿元，位居行业第二名；全口径新增货值496亿元，位居行业第四名。以此测算，斩获上海单价“地王”的绿城已成为当前拿地金额最多的地产商。
在卢文曦看来，后续核心城市房地产市场仍有政策提振空间。比如上海部分区域松绑人才落户政策，后续能够进一步带动住房需求的增长。他就此补充道，“对于接下来即将到来的‘金九银十’，核心城市肯定会出现季节性的成交量反弹，但是新房和二手房的价格走势并不同，总体来说二手房价格还处于调整通道中，新房则相对稳健。”
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