天金策略:股票投资杠杆是啥意思-新城控股：尚有近300亿元投资性房地产未抵押，确保公开市场负债全额按时兑付

新城控股  视觉中国 资料图

9月2日，新城控股（601155.SH）召开2024年中期业绩沟通会，董事长兼总裁王晓松、高级副总裁兼财务负责人管有冬、高级副总裁潘明忠、董事会秘书陈鹏等出席会议。

对于公司筹资现金流净流出、投资拿地、经营向物业贷等问题，管理层进行回复；对于实控人王振华将在公司担任什么职务、如何保障滞重困难项目吾悦广场开业和住宅交付等问题，新城控股未能回复。

公司已抵押投资性房地产金额约941亿元，近300亿元投资性房地产未抵押

有投资者提出，“公司吾悦广场抵押率为何偏低，1200亿元估值获取贷款额度不到一半”。王晓松回复称，公司已抵押投资性房地产金额约941亿元。

在业绩会上，管有冬还介绍，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。截至6月末，公司有息负债余额约558亿元，其中公司信用类债券约72亿元（公司债及中票），境外美元债约82亿元，银行贷款约336亿元，非银行金融机构贷款约27亿元，其他有息债务约42亿元。

对于投资者提到的“拍地数量大幅下降，当下的拍地开发，不足以覆盖销量，新城下半年是否有余力进行拍地”，新城控股表示，公司保持对土地市场的敏感度，将根据市场及自身资金计划进行综合排布，以轻重并举、代建代管的方式择机获取优质项目。截至6月末，新城建管累计在管项目超90个，在管总建筑面积超1300万平方米，其中1-6月新增签约面积超352万平方米。

会上，王晓松表示，身处行业下行阶段，公司高流量项目保障供货，低流量项目以销定产，为公司实现有回笼的销售及有销售的回笼，以稳定的现金流保交付、保开业、稳运营。截至6月末，公司剩余未售面积为3349万平方米。下半年，公司将根据市场情况灵活调整、以销定产，合理把握供货节奏。

王晓松：上半年筹资活动净现金流流出收窄，确保公开市场负债全额按时兑付

有投资者称，去年会计师事务所对新城控股2023年给“非标准意见审计报告”，主要是对于流动负债大于可用货币资金的担忧，2024年半年报数据并没有改观，公司对会计事务所的担忧是否有诉诸的措施？

王晓松回复称，公司将借助政策支持，实现上半年筹资活动净现金流流出收窄，并有效调整流动负债和非流动负债的结构，确保公开市场负债全额按时兑付，保证主体信用。王晓松同时表示，将继续保持经营性现金流为正。

据新城控股2024年半年度报告，期内，新城控股筹资活动产生的现金流量净额-34.25亿元，上年同期为-92.38亿元。

具体而言，筹资活动现金流入小计102.79亿元。其中，取得借款收到的现金81.56亿元，去年同期为106.55亿元；发行债券收到的现金13.6亿元，去年同期为19.03亿元；收到其他与筹资活动有关的现金7.63亿元，上年同期为18.04亿元。

筹资活动现金流出小计137.03亿元，去年同期为236.30亿元。其中，偿还债务支付的现金108.5亿元，去年同期为181.11亿元；分配股利、利润或偿付利息支付的现金18.17亿元，去年同期为23.39亿元；支付其他与筹资活动有关的现金10.37亿元，去年同期为31.8亿元。

在2023年年度报告中，新城控股曾提出“充分借助政策支持，力争实现未来年度融资净现金流为正，并有效调整流动负债和非流动负债的结构，确保公开市场全额按时兑付，保证主体信用”。具体而言，包括增加经营性物业贷融资、发行中票和公司债、实现首期消费类基础设施REITs的注册发行以及股权再融资等。

就效果而言，今年，新城控股上半年已经发行13.6亿元中期票据，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，REITs发行仍在推进尚未落地。